破產清算期間財產出租法律效力探究：管理人權限與債權人利益平衡

　　——從司法實踐看財產處置的合規邊界

　　在破產清算期間，管理人能否出租債務人財產?租金如何處理?實務中爭議頻發。本文結合《企業破產法》及最新司法判例，系統分析財產出租的法律效力，為企業破產實務提供風險防范指南。

　　一、管理人出租財產的權限邊界

　　根據《企業破產法》第25條、第69條規定，管理人處置財產需遵循法定程序，出租行為可能涉及重大財產處分，其權限行使規則如下：

　　1. 出租行為的性質認定

　　經營性租賃：如廠房、設備出租，屬于“管理和處分債務人財產”的職權范圍;

　　融資性租賃：如售后回租，可能構成重大財產處分，需經債權人會議決議。某物流公司破產案中，管理人未經同意出租倉庫，被法院認定為程序違法。

　　2. 程序合規性要求

　　一般租賃：管理人可自主決定，但需報告債權人委員會;

　　重大租賃(如租期超12個月、租金超100萬元)：需經債權人會議表決通過;

　　緊急租賃：為維持財產價值需立即出租的，可事后補正程序。某零售企業破產案中，管理人通過緊急程序出租商鋪，避免空置損失。

　　3. 租金收入的屬性認定

　　使用費性質：租金屬于“破產財產變價收入”，應納入破產財產分配;

　　共益債務例外：若租賃合同簽訂于破產申請受理后，租金可列為共益債務優先清償。某制造企業破產案中，法院認定續租租金為共益債務，優先支付員工工資。

　　二、財產出租合同的效力認定

　　1. 合同效力的司法審查標準

　　管理人權限審查：是否履行法定程序(如債權人會議決議);

　　合同內容審查：是否存在顯失公平、惡意串通等情形;

　　相對方善意審查：是否知道或應當知道管理人越權。某貿易公司破產案中，法院以相對方未盡審查義務為由，認定租賃合同無效。

　　2. 租賃期限的特殊限制

　　最長租期：不得超過破產程序終結期限，否則超出部分無效;

　　續租限制：原租賃合同到期后，管理人無權單方續租。某商業地產破產案中，法院認定管理人擅自續租3年行為無效。

　　3. 承租人權利的特別保護

　　優先購買權：破產財產拍賣時，承租人可主張優先購買權;

　　裝飾裝修補償：經管理人同意的裝修，可就殘值申報債權。某酒店破產案中，承租人獲賠裝修費用87萬元。

　　三、債權人利益保護與風險防范

　　1. 對管理人的履職監督

　　定期審查租賃合同臺賬，防范越權出租;

　　對重大租賃項目，要求管理人提交專項審計報告;

　　發現程序違法時，及時申請法院撤銷租賃合同。

　　2. 對承租人的合規建議

　　簽約前要求管理人出示債權人會議決議或法院批文;

　　在合同中約定“管理人越權出租”的違約責任條款;

　　租金支付至管理人專用賬戶，避免被認定為個別清償。

　　3. 對出租行為的司法救濟

　　債權人可對違法出租行為提起確認無效之訴;

　　承租人可主張管理人承擔締約過失責任;

　　租金分配方案侵害權益時，可申請法院調整分配順序。

　　結語

　　破產清算期間財產出租行為兼具法律風險與商業價值，管理人需在債權人利益與財產保值之間尋求平衡。通過嚴格履行法定程序、完善合同條款設計、強化司法監督，可有效防范法律風險，實現破產財產價值最大化。債權人應積極行使監督權，承租人需審慎核查管理人權限，共同推動破產程序依法高效運行。