公司破產(chǎn)或解散清算程序全解析：房產(chǎn)如何處理？

　　公司破產(chǎn)或解散時，清算程序是市場主體有序退出的核心環(huán)節(jié)。其中，房產(chǎn)作為重要資產(chǎn)，其處理方式直接影響債權(quán)人權(quán)益實現(xiàn)。本文結(jié)合2025年最新《公司法》及《企業(yè)破產(chǎn)法》，系統(tǒng)梳理清算程序流程及房產(chǎn)處置規(guī)則。

　　一、清算程序的核心步驟：從成立清算組到財產(chǎn)分配

　　1. 清算組的成立與職責

　　根據(jù)《公司法》第一百八十三條及2025年司法解釋，公司解散后應(yīng)在15日內(nèi)成立清算組，成員由股東、董事或法院指定人員組成。清算組職責包括：

　　清理公司財產(chǎn)：編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單;

　　通知與公告?zhèn)鶛?quán)人：60日內(nèi)在省級以上媒體公告;

　　處理與清算相關(guān)的公司未了結(jié)業(yè)務(wù)。

　　2. 房產(chǎn)作為破產(chǎn)財產(chǎn)的處理流程

　　房產(chǎn)評估：清算組需委托具有資質(zhì)的評估機構(gòu)對房產(chǎn)進行價值評估;

　　房產(chǎn)變價：通過拍賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式處置房產(chǎn)，變價所得納入破產(chǎn)財產(chǎn);

　　房產(chǎn)分配：按《企業(yè)破產(chǎn)法》第一百一十三條規(guī)定的順序清償債務(wù)。

　　案例：2025年上海某房地產(chǎn)公司破產(chǎn)案中，清算組通過司法拍賣以2.8億元變價公司名下寫字樓，所得款項優(yōu)先清償職工債權(quán)1500萬元后，普通債權(quán)清償率達22%。

　　二、房產(chǎn)處理的特殊情形：擔保房產(chǎn)與共有房產(chǎn)

　　1. 設(shè)定擔保的房產(chǎn)處理

　　根據(jù)《民法典》第三百九十四條，若房產(chǎn)已設(shè)定抵押擔保，抵押權(quán)人可就房產(chǎn)變價款優(yōu)先受償。但若房產(chǎn)變價款超過擔保債權(quán)金額，剩余部分需納入破產(chǎn)財產(chǎn)統(tǒng)一分配。

　　2. 共有房產(chǎn)的處理規(guī)則

　　若房產(chǎn)為多個股東共有，清算組需依據(jù)《民法典》第三百零一條，經(jīng)占份額三分之二以上的共有人同意方可處置。共有人不同意處置的，需通過訴訟分割共有財產(chǎn)。

　　三、2025年新規(guī)對清算程序的影響

　　1. 簡易清算程序的適用

　　對資產(chǎn)總額不超過500萬元的小公司，可適用簡易程序清算，清算組成立時限縮短至10日，財產(chǎn)變價時限壓縮至2個月。

　　2. 電子清算報告的效力提升

　　2025年《公司法》明確電子清算報告與紙質(zhì)報告具有同等法律效力，但需通過區(qū)塊鏈存證平臺備案，提升清算透明度。

　　四、實務(wù)操作建議：如何高效完成清算程序?

　　1. 提前準備房產(chǎn)處置方案

　　清算組應(yīng)在接管公司后立即啟動房產(chǎn)評估，選擇合適時機變價。例如，在房地產(chǎn)市場上行期處置房產(chǎn)，可提升變價款金額。

　　2. 協(xié)調(diào)抵押權(quán)人與普通債權(quán)人利益

　　對設(shè)定擔保的房產(chǎn)，清算組可協(xié)調(diào)抵押權(quán)人接受部分現(xiàn)金清償+部分房產(chǎn)過戶的方案，平衡各方利益。

　　結(jié)語

　　公司破產(chǎn)或解散時的清算程序，是市場主體有序退出的法律保障。房產(chǎn)作為核心資產(chǎn)，其處理需兼顧效率與公平。2025年法律通過簡易清算程序、電子清算報告等規(guī)則，既降低清算成本，也守住債權(quán)人權(quán)益的底線。