無證房產繼承實務難題破解——以平安里房屋權屬爭議案為例

　　在歷史的長河中，因歷史遺留問題導致的房產糾紛屢見不鮮，其中無證房產的產權確認與繼承問題尤為復雜。這類糾紛往往涉及證據規則的應用、法律條文的解讀以及實際操作中的諸多難點。本文將以平安里房屋權屬爭議案為例，深入探討“公證書效力認定”、“共有權人推定”、“物權請求權行使”等實務難點，并結合《民法典》物權編與繼承編的最新規定，為當事人提供一套系統性的解決方案。

　　一、案件核心法律要素拆解

　　產權歸屬的三重認定標準

　　原始取得：1987年的公證書對公公份額的確認具有法律效力，但前提是需核查公證處存檔原件，確保其真實性與合法性。公證書作為書面證據，是認定產權歸屬的重要依據。

　　共有關系推定：根據《民法典》第308條，共有人對共有的不動產或動產沒有約定為按份共有或共同共有，除共有人具有家庭關系等外，視為按份共有。在本案中，公公、老伴、當事人父母三人各占1/3的份額，這一共有關系的推定需結合公證書、親屬關系證明等綜合認定。

　　無證房產的價值評估：對于無證房產的價值評估，可采用“重置成本價+成新率”法，并參考《國有土地上房屋征收評估辦法》。同時，需調取房屋建造審批文件、歷年拆遷補償記錄等佐證材料，以全面、準確地評估房產價值。

　　繼承權行使的雙重路徑

　　法定繼承：在公公去世后，其份額應由其法定繼承人繼承。第一順序繼承人包括配偶、子女、父母。因此，需確定公公繼承人的具體范圍，包括配偶、當事人及其兄弟姐妹等。

　　遺囑繼承：若存在公公生前的遺囑，需核查其真實性。這包括比對筆跡樣本、見證人證言等，以確保遺囑的合法性與有效性。

　　阻卻他人經營的合法途徑

　　物權請求權：根據《民法典》第235條，權利人可以請求返還原物、排除妨害。在本案中，當事人可以依據物權請求權，主張對方停止侵權經營活動。

　　經營限制措施：除了物權請求權外，當事人還可以向市場監管部門舉報對方的無照經營行為，依據《無證無照經營查處辦法》進行處罰。同時，可以申請法院頒發《禁止令》，依據《民事訴訟法》的相關規定，責令對方停止侵權行為。

　　二、訴訟策略的立體化構建

　　證據體系的金字塔搭建

　　在訴訟中，證據是勝訴的關鍵。本案的證據體系應呈現金字塔結構，基礎層為1987年公證書原件及公證處檔案，中間層為房屋建造審批文件等，頂層為共有人親屬關系證明。通過律師調查令調取、檔案館查詢、公安機關出具證明等方式，全面收集證據材料。

　　訴訟請求的精準設計

　　在訴訟請求的設計上，應既包含主訴訟請求，也包含從訴訟請求。主訴訟請求如確認當事人對房屋享有一定份額(建議主張33.3%)、判令停止侵權方經營活動等;從訴訟請求如賠償因非法占用造成的經濟損失、由被告承擔本案訴訟費用及鑒定費用等。

　　程序性權利的戰術運用

　　在訴訟過程中，應充分運用程序性權利，如訴前保全措施、專家輔助人制度、調解前置程序等。通過申請對房屋現狀進行公證保全、聘請房地產估價師出庭說明房屋價值評估方法、通過法院調解平臺促成和解等方式，為訴訟勝利奠定基礎。

　　三、司法實踐中的難點突破

　　歷史遺留房產的特殊規則

　　對于歷史遺留房產，北京法院有特定的裁判指引。如1990年以前建造的無證房產，可參照合法建筑處理。同時，鄰居證言、水電費繳費記錄等證據也可以作為產權認定的輔助證據。

　　共有權人推定規則的適用

　　在共有權人推定方面，《民法典》第308條有例外情形。如共有人之間具有家庭關系等特殊情形，可認定為共同共有。在本案中，需證明當事人父母與公公存在長期共同生活關系，以支持共有權人的推定。

　　經營限制的執行創新

　　在執行過程中，可以采取行為保全措施，如責令侵權方每日定時清場、強制安裝監控設備等，確保經營活動可追溯，有效維護當事人的合法權益。

　　四、類案對比與風險防范

　　典型裁判規則匯編

　　通過匯編類似案件的裁判規則，可以為本案提供有益的參考。如無證房產確權案件中的施工許可證可作為產權憑證、共有人份額爭議案件中的長期居住可推定共有關系等。

　　高發風險預警

　　在處理此類糾紛時，應警惕訴訟時效陷阱、執行不能風險以及政策變動風險等。如物權請求權不受訴訟時效限制，但損害賠償請求權需在知道或應當知道權利受損之日起3年內主張;若房屋已抵押且無足夠現金清償，可能面臨拍賣流拍;北京正在推進的“老房子帶電梯”改造計劃可能影響產權認定等。

　　五、結語——權益守護的系統性方案

　　在本案中，建議當事人采取以下步驟實現權益最大化：立即申請訴前證據保全，固定房屋現狀;委托專業評估機構出具房屋價值評估報告;向市場監管部門舉報無照經營行為，形成行政監管壓力。同時，我們也應從中汲取法治啟示：歷史遺留房產糾紛的解決應建立“歷史事實還原-法律規則適用-執行保障”三位一體機制。為此，我們應完善房屋權屬檔案管理、定期更新產權登記信息、建立家族成員共有財產管理制度等，以預防類似糾紛的發生。

　　綜上所述，無證房產的繼承與物權確認問題是一個復雜而細致的法律實務領域。通過深入剖析本案的法律要素、訴訟策略以及司法實踐中的難點突破，我們為當事人提供了一套系統性的解決方案。希望本文能夠為涉及類似糾紛的家庭提供有益的參考和指導。