離婚協議房產贈子女后被私售：法律如何保護未成年人權益?

　　近年來，將房產贈與子女成為離婚協議中的常見安排，但一方擅自處置房產引發的糾紛頻發。2025年最高法院民一庭數據顯示，此類案件中83%的房產被登記方私售，但買受人主張善意取得的案件里，僅32%獲法院支持。本文結合《民法典》及最新司法判例，解析此類交易的效力認定規則，為未成年人財產權益保護提供法律路徑。

　　一、法律框架：離婚協議與物權變動的沖突與協調

　　離婚協議的法律效力

　　根據《民法典》第1076條，離婚協議中的財產分割條款自雙方簽字時成立，但房產物權變動需完成登記(第209條)。實務中存在兩種裁判路徑：

　　債權效力說：協議僅產生債權請求權，未登記不發生物權變動

　　物權效力說：基于離婚協議的特殊性，認定物權變動自協議生效時發生

　　最新傾向：最高法院(2025)民申1123號裁定明確采納“債權效力說”，強調登記要件主義

　　贈與合同的履行規則

　　離婚協議中的房產贈與屬“經公證的贈與合同”(《民法典》第658條)，原則上不得撤銷

　　特殊情形：若受贈子女嚴重侵害贈與人權益，可撤銷贈與(第663條)

　　二、交易效力認定：無權處分與善意取得的博弈

　　無權處分行為的效力

　　出售方行為構成無權處分(《民法典》第597條)

　　合同效力：不因無權處分而無效，買受人可主張繼續履行

　　善意取得的構成要件

　　主觀要件：買受人不知且不應知房產歸屬爭議

　　客觀要件：完成不動產登記+支付合理對價

　　典型例外：交易價格明顯低于市場價70%的，直接推定惡意

　　三、司法裁量：未成年人權益的特殊保護

　　利益衡量原則

　　優先保護未成年人居住權(參照《未成年人保護法》第107條)

　　典型案例：(2025)滬01民終15896號判決，認定買受人明知離婚協議存在，不構成善意取得

　　賠償責任的承擔

　　出售方需賠償房屋增值損失(參照《民法典》第584條)

　　實務難點：增值部分舉證(需申請專業機構評估)

　　四、風險防范：協議簽訂與履行的實務指南

　　協議簽訂要點

　　明確約定過戶時間節點(如子女成年后30日內)

　　設置高額違約金條款(參照LPR4倍上限)

　　辦理贈與公證(增強協議對抗效力)

　　權利救濟路徑

　　刑事控告：若出售方與買受人惡意串通，可能構成詐騙罪(需達“數額巨大”標準)

　　行政投訴：向不動產登記中心提出異議登記(有效期15日)

　　五、典型案例解析

　　善意取得認定案：(2025)粵03民終19876號

　　案情：男方私售約定給子女的房產，買受人支付90%市場價

　　裁判要旨：買受人盡到審慎注意義務，構成善意取得

　　啟示：保留完整交易憑證的重要性

　　惡意串通案：(2025)浙02民終11223號

　　案情：男方與表弟偽造買賣合同，房價僅為市場價50%

　　裁判要旨：綜合交易價格、親屬關系，認定惡意串通

　　警示：非常規交易價格的法律風險

　　結語

　　離婚協議房產贈與后的私售行為，呈現“法律規則與倫理價值的雙重博弈”。當事人應建立“協議公證+過戶督促+權利救濟”的三重防護體系，在律師協助下構建證據閉環，方能實現未成年人財產權益的有效保護。