農(nóng)村自建房析產(chǎn)法律指南：權(quán)屬確認(rèn)與風(fēng)險(xiǎn)防控實(shí)務(wù)

　　一、自建房權(quán)屬的法定認(rèn)定規(guī)則

　　宅基地使用權(quán)的特殊屬性

　　根據(jù)《土地管理法》第62條，宅基地使用權(quán)具有身份性、無(wú)償性、福利性特征。析產(chǎn)時(shí)需注意：

　　權(quán)屬主體：僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織成員

　　流轉(zhuǎn)限制：不得向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓

　　繼承規(guī)則：宅基地使用權(quán)不能繼承，但地上房屋可繼承

　　某兄弟分家糾紛案中，法院認(rèn)定非農(nóng)戶口弟弟無(wú)權(quán)受讓宅基地使用權(quán)，但可獲得房屋補(bǔ)償款。

　　房屋所有權(quán)的雙重確認(rèn)

　　不動(dòng)產(chǎn)登記：依據(jù)《民法典》第209條，登記具有公示效力

　　實(shí)際建造事實(shí)：未登記房屋按"誰(shuí)建造、誰(shuí)所有"原則

　　某再婚家庭析產(chǎn)案中，法院結(jié)合建房審批表與實(shí)際出資情況，判決房屋歸實(shí)際建造人所有。

　　共有關(guān)系的司法認(rèn)定

　　共同共有：家庭成員共同生活期間建造的房屋

　　按份共有：明確約定出資比例的

　　推定共有：未分家期間建造的房屋

　　某祖孫三代析產(chǎn)案中，法院認(rèn)定未分家期間建造的房屋屬家庭共有財(cái)產(chǎn)。

　　二、析產(chǎn)方式的法律路徑選擇

　　協(xié)議析產(chǎn)的規(guī)范操作

　　分家協(xié)議：需全體共有人簽字，建議公證

　　贈(zèng)與合同：適用《民法典》第657條，需辦理過(guò)戶登記

　　遺囑繼承：符合《民法典》第1133條形式要件

　　某分家協(xié)議糾紛案中，法院因部分共有人未簽字，認(rèn)定協(xié)議無(wú)效。

　　訴訟析產(chǎn)的裁判規(guī)則

　　舉證責(zé)任：主張權(quán)利者需提供建房審批、出資憑證

　　評(píng)估程序：通過(guò)搖號(hào)選定評(píng)估機(jī)構(gòu)確定房屋價(jià)值

　　分割方式：實(shí)物分割、折價(jià)補(bǔ)償、拍賣變賣

　　某百年老宅析產(chǎn)案中，法院采用"實(shí)物分割+補(bǔ)償差價(jià)"方式處理。

　　特殊情形的處理機(jī)制

　　違法建筑：按《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條處理，不得確認(rèn)所有權(quán)

　　超占面積：對(duì)超出審批部分不予確權(quán)

　　一戶多宅：符合分戶條件可保留，否則強(qiáng)制收回

　　某違建別墅析產(chǎn)案中，法院認(rèn)定違法建筑不予分割，但建筑材料可折價(jià)處理。

　　三、典型法律風(fēng)險(xiǎn)與防控

　　權(quán)屬糾紛的預(yù)防策略

　　建房審批：以家庭為單位申請(qǐng)，保留審批表原件

　　出資證明：通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬留存憑證

　　共有聲明：對(duì)共有財(cái)產(chǎn)簽訂書面協(xié)議

　　某父子析產(chǎn)案中，父親通過(guò)出資證明成功主張房屋共有權(quán)。

　　程序違法的救濟(jì)途徑

　　行政復(fù)議：對(duì)違法頒證行為60日內(nèi)申請(qǐng)復(fù)議

　　行政訴訟：對(duì)復(fù)議決定不服15日內(nèi)起訴

　　國(guó)家賠償：因違法行政行為造成損失可主張

　　某村民因政府違法頒證導(dǎo)致房屋被拆，獲賠85萬(wàn)元。

　　稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的合規(guī)處理

　　契稅：析產(chǎn)不征收契稅

　　個(gè)人所得稅：房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與需繳納20%個(gè)稅

　　增值稅：繼承、遺贈(zèng)不征增值稅

　　某房屋贈(zèng)與案中，受贈(zèng)人因未繳納個(gè)稅被追征稅款及滯納金。