農村自建房析產法律指南：權屬確認與風險防控實務

　　一、自建房權屬的法定認定規則

　　宅基地使用權的特殊屬性

　　根據《土地管理法》第62條，宅基地使用權具有身份性、無償性、福利性特征。析產時需注意：

　　權屬主體：僅限本集體經濟組織成員

　　流轉限制：不得向城鎮居民轉讓

　　繼承規則：宅基地使用權不能繼承，但地上房屋可繼承

　　某兄弟分家糾紛案中，法院認定非農戶口弟弟無權受讓宅基地使用權，但可獲得房屋補償款。

　　房屋所有權的雙重確認

　　不動產登記：依據《民法典》第209條，登記具有公示效力

　　實際建造事實：未登記房屋按"誰建造、誰所有"原則

　　某再婚家庭析產案中，法院結合建房審批表與實際出資情況，判決房屋歸實際建造人所有。

　　共有關系的司法認定

　　共同共有：家庭成員共同生活期間建造的房屋

　　按份共有：明確約定出資比例的

　　推定共有：未分家期間建造的房屋

　　某祖孫三代析產案中，法院認定未分家期間建造的房屋屬家庭共有財產。

　　二、析產方式的法律路徑選擇

　　協議析產的規范操作

　　分家協議：需全體共有人簽字，建議公證

　　贈與合同：適用《民法典》第657條，需辦理過戶登記

　　遺囑繼承：符合《民法典》第1133條形式要件

　　某分家協議糾紛案中，法院因部分共有人未簽字，認定協議無效。

　　訴訟析產的裁判規則

　　舉證責任：主張權利者需提供建房審批、出資憑證

　　評估程序：通過搖號選定評估機構確定房屋價值

　　分割方式：實物分割、折價補償、拍賣變賣

　　某百年老宅析產案中，法院采用"實物分割+補償差價"方式處理。

　　特殊情形的處理機制

　　違法建筑：按《城鄉規劃法》第64條處理，不得確認所有權

　　超占面積：對超出審批部分不予確權

　　一戶多宅：符合分戶條件可保留，否則強制收回

　　某違建別墅析產案中，法院認定違法建筑不予分割，但建筑材料可折價處理。

　　三、典型法律風險與防控

　　權屬糾紛的預防策略

　　建房審批：以家庭為單位申請，保留審批表原件

　　出資證明：通過銀行轉賬留存憑證

　　共有聲明：對共有財產簽訂書面協議

　　某父子析產案中，父親通過出資證明成功主張房屋共有權。

　　程序違法的救濟途徑

　　行政復議：對違法頒證行為60日內申請復議

　　行政訴訟：對復議決定不服15日內起訴

　　國家賠償：因違法行政行為造成損失可主張

　　某村民因政府違法頒證導致房屋被拆，獲賠85萬元。

　　稅費負擔的合規處理

　　契稅：析產不征收契稅

　　個人所得稅：房屋產權贈與需繳納20%個稅

　　增值稅：繼承、遺贈不征增值稅

　　某房屋贈與案中，受贈人因未繳納個稅被追征稅款及滯納金。