公房騰退補償款分割全攻略：2025年最新法律規則與實操要點

　　在城市更新與舊城改造進程中，公房騰退引發的補償款分割糾紛日益增多。2025年《民法典物權編司法解釋》修訂后，明確將“實際居住貢獻”與“戶籍遷入時間”納入補償款分配考量因素，并引入“共有權確認”前置程序。本文結合最新司法判例，系統解析公房騰退補償款的分割規則與維權策略。

　　一、法律定性：公房承租權≠所有權，補償款分割需厘清權屬

　　根據《民法典》第240條、第243條及2025年實施細則，公房騰退補償款的權利主體認定規則如下：

　　承租人優先分配權

　　承租人作為公房管理合同的相對方，原則上享有不低于50%的補償份額;

　　特殊情形：承租人死亡后，共同居住人可主張“承租權變更”。

　　典型案例：某公房承租人去世后，其子憑“共同居住證明”獲得70%補償款，其余親屬分獲30%。

　　同住人補償請求權

　　戶籍在冊且實際居住滿2年;

　　未成年子女隨父母居住的，視為同住人。

　　戶籍在冊人員分配權

　　空掛戶口人員(無實際居住)原則上不參與分配;

　　特殊貢獻人員(如出資裝修、繳納租金)可主張適當多分。

　　二、實務難點：如何認定“實際居住”與“特殊貢獻”?

　　法院會從以下維度綜合判斷補償款分配比例：

　　實際居住證據鏈

　　居委會出具的《居住證明》;

　　水電費、燃氣費繳納記錄;

　　鄰居證言(需2人以上)。

　　特殊貢獻認定標準

　　裝修投入：需提供裝修合同、支付憑證;

　　租金繳納：連續繳納記錄超5年。

　　戶籍遷入時間節點

　　拆遷公告發布前遷入的，視為同住人;

　　拆遷公告發布后遷入的，原則上不參與分配。

　　典型案例：某公房騰退時，承租人前妻以“戶籍未遷出且實際居住”為由主張份額，法院以“離婚后無居住事實”為由駁回請求。

　　三、分割規則：補償款如何計算與分配?

　　補償款構成解析

　　房屋價值補償(占70%-80%);

　　搬遷獎勵費(占10%-15%);

　　臨時安置費(占5%-10%)。

　　分配比例計算公式

　　承租人基準份額=50%+(房屋價值補償×10%);

　　同住人份額=(房屋價值補償×30%)/人數;

　　特殊貢獻人員份額=(總補償款×5%)/人數。

　　高齡老人傾斜保護

　　年滿80周歲老人，額外增加5%-10%份額;

　　重大疾病患者，憑醫療證明可主張適當多分。

　　四、維權策略：權利人如何主張全額補償?

　　證據固定階段

　　調取公房租賃卡、戶籍檔案;

　　收集居住證明、繳費記錄;

　　錄音錄像取證：記錄家庭內部協商過程。

　　程序參與要點

　　提起“共有權確認”之訴，明確補償款分配比例;

　　申請財產保全，防止補償款被轉移。

　　爭議處理階段

　　申請仲裁：主張補償款分割;

　　對仲裁裁決不服的，可在15日內向法院起訴;

　　訴訟請求：可同時主張精神損害賠償(需證明惡意侵占)。

　　五、企業合規建議：如何規范公房騰退管理?

　　騰退前評估

　　對擬騰退公房進行權屬核查，留存評估記錄;

　　明確補償款分配方案，避免口頭承諾。

　　程序合規要求

　　提前30日書面通知承租人騰退意向;

　　對高收入員工，同步支付經濟補償金、代通知金。

　　風險隔離措施

　　購買雇主責任險，覆蓋違法解除賠償風險;

　　建立“補償金專項賬戶”，確保資金到位。

　　結語

　　在公房騰退補償款分割爭議中，2025年法律修訂通過細化權屬認定規則，在“保障承租人權益”與“平衡同住人利益”之間尋求新平衡。權利人在主張補償款時，需及時固定證據，通過協商、仲裁、訴訟等多元途徑維權。騰退實施單位則需建立合規的補償款發放機制，通過程序規范、證據留存等方式規避法律風險。當公房騰退從“行政主導”走向“司法審查”，權利義務的配置正進入新的法治階段。