婚前貸款房產(chǎn)證寫兩人名，離婚如何分割？

　　——法律視角下的權(quán)屬認(rèn)定與實(shí)務(wù)操作指南

　　在房產(chǎn)糾紛中，婚前貸款購(gòu)房且登記為雙方共有的情形日益普遍。根據(jù)《民法典》婚姻家庭編、物權(quán)編及最新司法解釋，結(jié)合2025年最高法《婚姻家庭案件審判紀(jì)要》，本文系統(tǒng)解析此類房產(chǎn)的權(quán)屬認(rèn)定與分割規(guī)則，為當(dāng)事人提供實(shí)操指南。

　　一、婚前貸款房產(chǎn)的權(quán)屬認(rèn)定邏輯

　　登記效力的法律解讀

　　物權(quán)公示原則：房產(chǎn)證登記為雙方共有，原則上推定為共同財(cái)產(chǎn);

　　例外情形：能證明實(shí)際出資為一方的，可主張按份共有。

　　法律依據(jù)：

　　《民法典》第209條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn);

　　《民法典婚姻家庭編司法解釋》第78條：婚前一方購(gòu)房，登記為雙方共有的，按共同財(cái)產(chǎn)處理。

　　案例佐證：在蘇州某離婚案中，法院認(rèn)定婚前男方貸款購(gòu)房、登記為雙方共有的房產(chǎn)為共同財(cái)產(chǎn)，女方獲50%份額。

　　貸款償還對(duì)權(quán)屬的影響

　　婚前還貸部分：屬個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但需提供還款憑證;

　　婚后還貸部分：屬共同財(cái)產(chǎn)，需補(bǔ)償對(duì)方已還貸款及增值部分。

　　實(shí)務(wù)提示：在杭州某離婚案中，女方提供婚后還貸記錄，獲法院支持分割房產(chǎn)增值部分。

　　特殊情形處理

　　父母出資：明確贈(zèng)與一方的，屬個(gè)人財(cái)產(chǎn);

　　婚內(nèi)協(xié)議：約定權(quán)屬比例的，從約定。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：在深圳某離婚案中，因未簽訂婚內(nèi)協(xié)議，法院按共同財(cái)產(chǎn)平均分割房產(chǎn)。

　　二、離婚時(shí)的房產(chǎn)分割規(guī)則與計(jì)算方法

　　分割的三種方式

　　實(shí)物分割：雙方按比例享有產(chǎn)權(quán)，需辦理變更登記;

　　作價(jià)補(bǔ)償：一方獲得產(chǎn)權(quán)，另一方獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償;

　　拍賣變現(xiàn)：對(duì)有爭(zhēng)議房產(chǎn)，通過司法拍賣分割價(jià)款。

　　典型案例：在南京某離婚案中，法院通過拍賣婚前貸款房產(chǎn)，雙方各獲得50%價(jià)款。

　　補(bǔ)償款計(jì)算公式

　　公式：補(bǔ)償款=婚后共同還貸本息總額×(現(xiàn)房?jī)r(jià)÷購(gòu)房時(shí)房?jī)r(jià))÷2;

　　例外情形：若房產(chǎn)用于子女教育，法院可酌情提高補(bǔ)償比例。

　　實(shí)務(wù)建議：在廣州某離婚案中，女方因提供子女入學(xué)證明，獲法院支持提高補(bǔ)償比例。

　　涉按揭貸款的處理

　　貸款主體變更：需銀行同意，否則需一次性清償;

　　剩余貸款分擔(dān)：按權(quán)屬比例或協(xié)議約定分擔(dān)。

　　最新動(dòng)態(tài)：2025年最高法《婚姻家庭案件審判紀(jì)要》明確，對(duì)惡意阻撓貸款變更的，法院可主動(dòng)調(diào)整分割比例。

　　三、實(shí)務(wù)建議與風(fēng)險(xiǎn)防范

　　購(gòu)房前的財(cái)產(chǎn)規(guī)劃

　　簽訂婚內(nèi)協(xié)議：明確出資比例、權(quán)屬份額與貸款分擔(dān);

　　保留出資憑證：如轉(zhuǎn)賬記錄、貸款合同。

　　訴訟中的策略選擇

　　主張實(shí)際出資：提供首付、還貸等資金來源證明;

　　申請(qǐng)房產(chǎn)評(píng)估：對(duì)價(jià)值爭(zhēng)議房產(chǎn)，及時(shí)申請(qǐng)司法評(píng)估。

　　訴訟后的執(zhí)行銜接

　　辦理產(chǎn)權(quán)過戶：持判決書至不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理;

　　申請(qǐng)補(bǔ)償款強(qiáng)制執(zhí)行：對(duì)拒不履行的，申請(qǐng)法院拍賣房產(chǎn)。

　　結(jié)語(yǔ)

　　婚前貸款房產(chǎn)的分割既是法律程序，也是利益博弈。當(dāng)事人需通過精準(zhǔn)舉證、申請(qǐng)保全、善用法律工具，最大限度維護(hù)自身權(quán)益。在法治化社會(huì)建設(shè)中，財(cái)產(chǎn)制度的完善將為家庭財(cái)富管理注入更強(qiáng)保障。