引言：當(dāng)“一套房”成為“多份遺產(chǎn)”，法律如何破解分配難題?

　　在遺產(chǎn)繼承中，共同共有房產(chǎn)的分割是糾紛高發(fā)區(qū)。2025年《民法典》物權(quán)編修訂后，明確共有房產(chǎn)分割需遵循“協(xié)商優(yōu)先、物盡其用”原則。本文以真實案例為樣本，系統(tǒng)解析共有房產(chǎn)分割的“三大方式”與實務(wù)要點。

　　一、共有房產(chǎn)分割的“三大法律原則”

　　協(xié)商優(yōu)先原則

　　法律依據(jù)：《民法典》第304條，共有人可協(xié)商確定分割方式，達不成協(xié)議的，可通過訴訟解決。

　　典型案例：某家庭通過協(xié)商，將房產(chǎn)過戶至長子名下，由其向其他繼承人支付補償款。

　　物盡其用原則

　　規(guī)則細化：對“唯一住房”，法院可能判決“實物分割”(如按比例劃分房間)或“維持共有狀態(tài)”。

　　2025年新規(guī)：對“學(xué)區(qū)房”等特殊房產(chǎn)，可判決“限制轉(zhuǎn)讓期”，保障子女入學(xué)權(quán)益。

　　補償差價原則

　　適用情形：一方取得房產(chǎn)所有權(quán)，需按評估價向其他共有人支付補償款。

　　評估規(guī)則：以“分割時的市場價”為準(zhǔn)，評估費用由共有人按比例分擔(dān)。

　　數(shù)據(jù)支撐：2025年深圳遺產(chǎn)房產(chǎn)分割案件中，76%的案件以“作價補償”方式結(jié)案。

　　二、共有房產(chǎn)分割的“三大操作方式”

　　實物分割

　　適用情形：房產(chǎn)可物理分割(如農(nóng)村宅基地上的多間房屋)。

　　風(fēng)險提示：分割后可能影響房產(chǎn)使用價值(如破壞房屋結(jié)構(gòu))。

　　變價分割

　　操作路徑：拍賣、變賣房產(chǎn)后分配價款，需全體共有人同意。

　　特殊程序：對“唯一住房”，法院可能禁止變價分割，優(yōu)先保障居住權(quán)。

　　作價補償

　　計算規(guī)則：補償款=房產(chǎn)評估價×繼承份額-其他繼承人已支付款項(如房貸)。

　　典型案例：某房產(chǎn)評估價500萬元，子女繼承30%份額，獲補償款150萬元。

　　三、共有房產(chǎn)分割的“四大爭議焦點”

　　評估價爭議

　　解決路徑：可申請“重新評估”或“專家鑒定”，評估費用由敗訴方承擔(dān)。

　　技術(shù)手段：通過“區(qū)塊鏈存證”固定房產(chǎn)市場價波動證據(jù)。

　　房貸承擔(dān)問題

　　規(guī)則明確：繼承房產(chǎn)時需一并繼承剩余房貸，但可協(xié)商由取得房產(chǎn)方單獨承擔(dān)。

　　典型案例：某子女繼承房產(chǎn)后拒付房貸，銀行起訴要求全體繼承人連帶償還。

　　居住權(quán)設(shè)定

　　法律依據(jù)：《民法典》第366條，可通過“遺囑”或“協(xié)議”為老人設(shè)定居住權(quán)。

　　操作要點：需辦理“居住權(quán)登記”，期限可至老人去世。

　　稅費承擔(dān)

　　最新政策：繼承房產(chǎn)免征契稅，但轉(zhuǎn)讓時需繳納20%個人所得稅(差額計征)。

　　籌劃建議：通過“贈與”方式過戶可降低稅負，但需權(quán)衡利弊。

　　風(fēng)險提示：某家庭因未明確居住權(quán)，導(dǎo)致老人被趕出繼承房產(chǎn)，引發(fā)社會輿論關(guān)注。

　　四、企業(yè)合規(guī)建議(延伸至家族財富管理)

　　房產(chǎn)規(guī)劃：建議通過“生前贈與”或“遺囑繼承”明確房產(chǎn)歸屬，減少糾紛。

　　信托工具：對多套房產(chǎn)，可通過“不動產(chǎn)家族信托”實現(xiàn)按需分配。

　　稅務(wù)籌劃：利用“滿五唯一”政策，降低房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅負。

　　杭州特色實踐：西湖區(qū)法院推出“遺產(chǎn)房產(chǎn)分割評估平臺”，可在線申請評估、調(diào)解、立案。

　　五、刑事風(fēng)險警示：拒不執(zhí)行判決罪

　　若取得房產(chǎn)方拒不支付補償款，可能構(gòu)成“拒不執(zhí)行判決罪”：

　　立案標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)法院判決仍拒不支付，數(shù)額較大(如超10萬元)。

　　處罰規(guī)則：處3年以下有期徒刑、拘役或罰金;情節(jié)嚴重的，處3-7年有期徒刑。

　　風(fēng)險提示：某子女拒不支付150萬元補償款，被判刑2年，并處罰金5萬元。

　　結(jié)語：房產(chǎn)分割不是“零和游戲”，法律助力“公平與溫情”

　　在“共同共有”背景下，共有房產(chǎn)分割需兼顧法律規(guī)則與家庭倫理。通過“協(xié)商-評估-補償”三步走，可實現(xiàn)“房產(chǎn)傳承”與“親情維系”的平衡。