企業破產租賃合同處理全指南：2025年最新法律規則與實務操作

　　一、破產程序對租賃合同的特殊影響

　　(一)管理人合同選擇權的法律定性

　　根據《企業破產法》第十八條，人民法院受理破產申請后，管理人對破產申請受理前成立而債務人和對方當事人均未履行完畢的合同有權決定解除或繼續履行。這一規定賦予管理人"待履行合同選擇權"，旨在通過解除對破產企業不利的合同、延續有利合同，實現破產財產價值最大化。

　　典型案例：在某商業綜合體租賃案中，管理人解除與承租人的長期租賃合同，將物業以更高價格重新出租，所得收益納入破產財產分配。

　　(二)租賃合同解除的特殊規則

　　解除權行使期限：管理人需自破產申請受理之日起二個月內通知對方當事人，否則視為解除合同。

　　繼續履行的擔保要求：若管理人決定繼續履行合同，對方當事人可要求提供擔保，否則視為解除。

　　實務要點：承租人收到繼續履行通知后，應立即要求管理人提供銀行保函或等值擔保，確保合同履行安全性。

　　二、承租人的權利救濟路徑

　　(一)合同解除后的損失賠償

　　損害賠償范圍：包括已支付租金的返還、搬遷費用、預期利益損失等。

　　申報債權程序：承租人需在破產程序中申報損害賠償請求權，與其他普通債權按比例受償。

　　典型案例：在江蘇某廠房租賃案中，法院認定管理人違法解除合同，判決賠償承租人裝修損失及停產損失共計280萬元。

　　(二)特殊租賃物的優先受償權

　　經營性租賃物：根據《民法典》第七百四十五條，承租人對租賃物不享有所有權，但可主張優先購買權。

　　融資租賃物：依據《民法典》第七百五十七條，出租人享有租賃物所有權，承租人破產時，出租人可取回租賃物。

　　三、實務建議與合規指引

　　(一)事前風險防范

　　合同條款設計：在租賃合同中約定"本合同不因出租人破產而解除，承租人有權繼續履行至合同期滿"。

　　租金支付方式：采用"預付+分期"模式，減少破產程序對租金收取的影響。

　　(二)事中應對策略

　　催告函發送：每15日向管理人發送一次催告函，保留郵寄憑證作為訴訟時效中斷證據。

　　證據固定技巧：通過公證方式固定微信聊天記錄、現場施工照片等易滅失證據，增強證明力。

　　(三)事后救濟措施

　　財產線索提供：向法院提供發包方在其他項目的應收工程款線索，申請凍結第三方債權。

　　限制高消費申請：對發包方法定代表人申請限制高消費，迫使其主動履行付款義務。

　　通過上述分析，可見企業破產租賃合同的處理需結合《企業破產法》與《民法典》的特殊規則，承租人需通過程序選擇與證據固定，以最大限度維護自身合法權益。